부동산 규제 완화 vs 강화: 혼합 기조의 이해

① 규제 완화의 배경

이재명 정부가 출범한 이후 가장 주목받은 변화 중 하나는 규제 완화 기조였다. 문재인 정부 시절 고강도 규제가 연이어 시행되면서 부동산 시장은 ‘거래 절벽’ 현상에 직면했다. 다주택자 양도세 중과, 대출 규제 강화, 보유세 급증 등이 복합적으로 작용해 매물이 시장에 나오지 않았고, 실수요자 역시 주택 매수에 제약을 받았다. 이로 인해 거래량이 급감하며 시장이 경직되는 부작용이 발생했다. 이재명 정부는 이러한 상황을 완화하고자 다주택자 양도세 중과를 한시적으로 배제하거나, 일부 규제지역을 해제하는 등 거래 정상화 조치를 단행했다. 이는 매물을 유도해 공급 부족을 완화하고, 시장의 숨통을 트려는 전략이었다.

② 강화 기조가 유지되는 영역

그러나 모든 규제가 완화된 것은 아니다. 특정 지역, 특히 서울 강남권과 같은 고가 주택 밀집 지역은 여전히 강한 규제 아래 놓여 있다. 정부는 시장 과열의 가능성이 높은 지역이나 투기 수요가 집중되는 구역에 대해서는 여전히 투기과열지구·조정대상지역 지정 등을 유지하고 있다. 또한 초고가 아파트의 경우 대출 규제가 완전히 풀리지 않아 실수요자라 하더라도 금융 접근성이 제한된다. 이는 규제 완화가 전면적이기보다는 부분적·선별적으로 이뤄지고 있음을 보여준다. 즉, 이재명 정부는 시장 전반의 침체를 해소하는 동시에 투기 수요 억제를 놓치지 않으려는 ‘투트랙’ 접근을 선택한 것이다.

③ 균형 의도와 정책 신호

정책 당국이 혼합 기조를 취하는 이유는 시장 안정과 신뢰 회복을 동시에 달성하기 위함이다. 규제를 전면 해제하면 단기적으로는 거래가 살아날 수 있지만, 곧 투기 세력이 유입되어 가격이 급등할 위험이 있다. 반대로 규제를 지나치게 유지하면 거래 절벽이 장기화되어 시장이 얼어붙는다. 따라서 정부는 규제를 완화해 거래 정상화를 꾀하면서도, 특정 지역에 대해선 규제를 유지해 가격 급등을 억제하는 절충적 방식을 택하고 있다. 이는 단순히 시장 개입이라기보다 시장 참여자에게 신호를 주는 효과를 의도한 것이다. 즉, “실수요자는 지원하되 투기적 수요는 제어하겠다”는 방향성을 명확히 보여주는 것이다.

④ 단기적 효과 분석

이러한 혼합 기조는 단기적으로 거래량 회복에 긍정적 영향을 미쳤다. 실제로 일부 규제지역 해제 이후 서울 외곽이나 수도권 주요 거점에서는 거래가 소폭 증가하는 흐름을 보였다. 양도세 중과 완화 역시 다주택자의 매도 물량을 일정 부분 이끌어내면서 공급을 늘리는 효과를 가져왔다. 그러나 가격 상승세가 즉각적으로 나타난 것은 아니다. 금리 인상 기조와 경기 둔화라는 외부 요인이 여전히 시장을 억누르고 있기 때문이다. 즉, 규제 완화만으로 시장 회복을 단정하기는 어렵고, 복합적 요인 속에서 제한적 효과가 나타나고 있는 상황이다. 이는 정부가 규제 완화 폭을 조절하며 시장을 관찰하고 있다는 점을 방증한다.

⑤ 장기적 전망과 투자자 시사점

장기적으로 혼합 기조는 시장 안정성을 높이는 긍정적 효과를 가져올 가능성이 있다. 정부가 전면적 규제 해제 대신 선택적·단계적 완화를 추진한다는 점에서, 급격한 가격 급등과 버블 위험을 줄일 수 있기 때문이다. 투자자 입장에서는 이러한 정책 방향성을 읽고 정책 수혜 지역과 규제 유지 지역을 구분하는 안목이 필요하다. 예를 들어 규제가 완화된 수도권 외곽은 단기적 거래 회복과 중장기적 개발 호재가 결합될 수 있는 반면, 여전히 규제가 강한 초고가 아파트 시장은 투자 접근성이 낮을 수 있다. 결론적으로 이재명 정부의 혼합 기조는 투자자에게 ‘균형 잡힌 전략’을 요구하며, 단순히 규제 완화 여부에만 집중하는 대신 지역별·정책별 세밀한 분석이 필요하다.